Жилая недвижимость — крупнейший и, как отмечают стратеги Morgan Stanley, возможно, самый важный класс активов в мире: он оказывает влияние и на экономику, и на рынки. Убедиться в этом можно было в 2008 году. Но сейчас рынок жилья гораздо меньше зависит от изменения ставок. Это дает инвесторам возможность заработать на восстановлении рынка по мере того, как центробанки переходят к циклу снижения ставок.

Почему инвесторам стоит следить за недвижимостью

Общая стоимость жилой недвижимости, по данным на 2020 год, составляла $260 трлн. Это больше, чем стоимость всех торгующихся акций и долговых ценных бумаг, вместе взятых. Также это примерно в три раза больше мирового ВВП.

Жилье занимает центральное место в деловом цикле и является ключевым каналом влияния денежно-кредитной политики на экономику, отмечают стратеги Morgan Stanley (MS) в отчете, который мы изучили. На жилье приходится 15–20% всех расходов домохозяйства, что делает его ключевым фактором внутреннего потребления. Строительство — одна из самых цикличных отраслей, и ситуация в секторе может существенно влиять на экономическую активность и занятость.

Влияет жилье и на фондовые рынки через спрос на банковское ипотечное кредитование, новые дома, аренду сдаваемой недвижимости, принадлежащей различным REIT, и потребительский спрос, в том числе на товары для обустройства дома.

Что происходит на глобальном рынке недвижимости

Последние несколько лет для рынка жилья были по историческим меркам крайне волатильными. Сначала из-за пандемийного стимулирования цены на жилье в разных странах выросли на 10–60%. Средний рост в 16% оказался сильнейшим с 1990 года. Затем центральные банки начали поднимать ставки, из-за этого резко подорожала ипотека, и как итог — цены в последние 18 месяцев откатились. В 2022-м снижение номинальных цен составило максимальные за 90 лет 6%.

В MS считают, что жилищный рынок сейчас находится на пороге еще одного переломного момента. Экономисты инвестбанка ждут, что ставки большинства центральных банков достигнут пиков в ближайшие месяцы, и прогнозируют их снижение начиная с 2024 года.

Обычно цены на жилье после достижения пика ставок начинают расти. Кредитование крайне важно как для строительства, так и для покупки жилья. Но пять факторов делают предстоящий цикл по историческим меркам уникальным, отмечают аналитики. Они прогнозируют, что из-за этого в разных странах динамика на рынке жилья будет сильно отличаться. Это окажет разное влияние и на отдельные сектора и, соответственно, акции (подробнее об этом — в последней главе).

Ниже — эти пять факторов. Мы останавливаемся на них подробно, так как их можно использовать для собственного анализа рынка недвижимости.

#макроэкономика