Льготную ипотеку урежут взносом и суммой, правительство поборется за... / 05.12.2023

В попытке охладить ипотечный рынок правительство пойдет на рост первого взноса до 30% и снижение суммы льготной ипотеки

В правительстве обсуждают новое увеличение обязательного первого взноса по ипотеке с господдержкой — с нынешних 20% до 25% или даже 30%, пишут «Известия». Об этом газете рассказали несколько источников. Часть из них не исключили, что повышение коснется только части категорий льготной ипотеки — но непонятно каких.

Шаг очевидный и ожидаемый: накануне замминистра финансов Иван Чебесков рассказал, что проект постановления о льготной ипотеке уже в правительстве, а до того профильный вице-премьер Марат Хуснуллин подтвердил, что правительство готовится увеличить первоначальный взнос.
Утром во вторник «Интерфакс» со ссылкой на источник подтвердил, что Минфин предложил поднять первый взнос до 30% — а кроме того, урезать размер льготной ипотеки в Москве и Петербурге вдвое, до 6 млн рублей (то есть по факту резко сократить программу в столицах). Также льготникам могут ограничить предельную долговую нагрузку, которая (с учетом льготного кредита) не должна превышать 50%.

Зачем это нужно

Сворачивание льготной ипотеки в интересах и Минфина, и ЦБ. Из-за того, что массовая льготная ставка по ипотеке (8%) уже вдвое ниже ключевой, Минфину явно не хватает на ее финансирование выделенных на год 260 млрд рублей.

ЦБ только что не кричит об опасном перегреве и нездоровье рынка: портфель с начала года вырос на треть, доля субсидируемой ипотеки в суммарно выданной приблизилась к двум третям, растут выдачи заемщикам с высокой долговой нагрузкой, а кредитов с минимальным взносом уже больше половины.
Первый взнос повысили с 15% до 20% в сентябре, но уже через месяц председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что этого мало. «Льготные программы широкого фронта, по нашему мнению, уместны только как антикризисная мера, по мере их сворачивания эта несправедливая ситуация будет уходить», — заметила она. О том, как и почему ЦБ борется с дешевой ипотекой, мы рассказывали здесь.
Массовая льготная ипотека действительно «сломала» российский рынок недвижимости. Она должна была сделать жилье доступнее, но получилось наоборот: стимулированный спрос перегрел первичный рынок, оставив вторичному высокие ставки. В результате с рынка оказалось вымыто действительно доступное жилье: по итоговой стоимости кредитная вторичная квартира получается дороже даже сильно вздорожавшей новой.
Недавно Frank RG подсчитала, что средняя цена однушки в стране выросла до 4,6 млн рублей с 2,8 млн рублей в 2020 году. Тем не менее, по свежему прогнозу ВТБ, в 2023 году ожидается новый рекорд по вновь выданной ипотеке — 7,6 трлн рублей, +60% к 2022 году. На этом фоне средняя площадь новых квартир заметно уменьшается.

Что дальше

Повышение первого взноса до 30% способно снизить выдачи льготной ипотеки примерно на треть, но неприятные переходные эффекты, по-видимому, неизбежны.

Во-первых, люди станут срочно брать ипотеку «пока не началось», вновь загоняя вверх цены. Так уже было в сентябре после повышения взноса до 20%. Во-вторых, совершенно осмысленным становится потребительский кредит на первый взнос — практика, которую регуляторам придется пресекать (отсюда идея ограничения долговой нагрузки льготников). Наконец, на адаптацию рынку понадобится не менее двух-трех месяцев, и ждать снижения спроса на ипотеку и цен на недвижимость в это время было бы наивно.

Открытым вопросом остается срок программы льготной ипотеки. Пока она действует до 1 июля 2024 года, но ничто не помешает президенту продлить ее еще на год.

ИНВЕСТИЦИИ

Долгосрочный прогноз по акциям США

Американские акции в ближайшие 10 лет будут приносить инвесторам минимальную реальную доходность, прогнозируют в инвестбанковской компании Stifel Nicolaus & Co, аналитики которой одними из немногих верно предсказали ралли в первой половине 2023-го. Это соотносится с долгосрочными (на 5–10 лет) прогнозами по доходности разных классов активов от GMO, AQR и Vanguard, о которых мы рассказывали в начале года.

Это только часть инвестрассылки The Bell, подписаться на которую можно здесь. Пробная подписка теперь стоит всего $1 в месяц.

КОМПАНИИ

Правительство готовится к битве за пошлины

Правительство намерено заморозить механизм курсовых пошлин с экспортеров до конца года. Корректировка вероятна в следующем году, но неизбежно будет избирательной и ручной. Рассматривается освобождение от этих пошлин на уровне кодов ТН ВЭД или же на уровне отдельных компаний, которым придется доказывать убытки. Минфин будет отбивать пошлины, которые должны дать 600 млрд рублей в бюджет-2024, предложение РСПП освободить от них весь несырьевой экспорт вряд ли пройдет.

«Яндекс» могут купить через ПИФ

«Единой структурой» для выкупа российской части бизнеса «Яндекса» группой инвесторов может стать закрытый паевой инвестиционный фонд, узнал Forbes. По словам одного из источников издания, близкого к «Яндексу», решение принципиально «устраивает всех», поскольку позволяет скрыть часть покупателей. О том, кто именно претендует на актив, писал The Bell.

СИГНАЛЫ

Явлинский заявился на выборы переговорщиком

Ветеран политической сцены Григорий Явлинский в интервью РБК дал понять, что идет на президентские выборы и собирает подписи, а также вновь решительно отмежевался от «зарубежной оппозиции». Он утверждает, что на октябрьской встрече с Владимиром Путиным вопрос о своем участии в выборах не обсуждал, зато предложил себя в качестве переговорщика между Россией и Украиной. Явлинский соответствует кремлевским критериям безопасного спарринг-партнера для действующего президента, о которых еще летом писала «Медуза» (признана в России нежелательной) — преклонный возраст и непробиваемый потолок результата на выборах.

ВОЙНА

Провал контрнаступления и портрет вагнеровца

За сутки в зарубежных СМИ вышли две фундаментальные публикации о войне в Украине.

The Washington Post опубликовала огромную статью о причинах провала контрнаступления ВСУ. Ее стоит считать самым полным изложением западной точки зрения: украинское военное и политическое руководство опоздало с началом операции и отвергло имевший шанс прорыв через Токмак к Азовскому морю, а вместо этого распылило силы на бердянском и бахмутском направлении. Минные поля сковали наступление, массовые беспилотники исключили даже тактическую внезапность, а отсутствие поддержки с воздуха позволило российским вертолетам расстреливать украинскую бронетехнику. Едва ли не главный вывод статьи — сомнение в возможности Украины вернуть потерянные территории военным путем.

The New York Times изучила судьбы почти 200 заключенных, рекрутированных Евгением Пригожиным в челябинской ИК-6. Погибли четверть, большинство оставшихся получили серьезные ранения. Средний возраст наемников 33 года, самая массовая статья — наркоторговля, средний остаток срока при найме — пять лет.

КЛИМАТ

COP28 закончится без прорывов

Климатический саммит COP28 в Дубае не примет итоговое заявление с обязательством прекратить использование ископаемого топлива из-за позиции Саудовской Аравии. Но совсем бессмысленным форум назвать нельзя. Например, в черновике документа содержится обязательство ускоренного вывода угольных ТЭС до 2030 года. В ходе саммита 120 стран согласились утроить мощности возобновляемой энергетики до конца десятилетия, а богатые страны обещали выделить сотни миллионов долларов на компенсации беднейшим.