Жилая недвижимость — самый распространенный в мире класс активов. По данным Savills, совокупная цена всех жилых объектов превышает стоимость всех акций и облигаций, вместе взятых. Согласно последнему отчету Knight Frank, это самый большой актив в портфелях инвесторов с капиталом свыше $1 млн, на него приходится 32% всех вложений против 26% у акций. Мы решили посвятить недвижимости целый цикл, в котором расскажем все, что о ней нужно знать инвесторам.
Чем жилая недвижимость отличается от других классов активов
В представлении россиян недвижимость всегда была и остается наиболее надежным объектом для вложения средств. После начала войны в Украине популярность зарубежной недвижимости значительно выросла благодаря возможности получить ВНЖ или даже гражданство.
При этом при оценке привлекательности недвижимости инвесторы часто ориентируются на различные клише (например, что недвижимость — ликвидный актив) и рекламные брошюры. В первом тексте нашего нового цикла о привлекательности недвижимости для инвесторов бывший главный аналитик банка «Дом.РФ» Сергей Скатов (СFA level III candidate) рассматривает основные особенности жилья как класса инвестиционного актива и макроэкономические факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
В 1997 году в Journal of Portfolio Management Роберт Дж. Грир выделил три суперкласса активов, обладающих фундаментальной экономической общностью:
- Капитальные активы — те, которые постоянно генерируют ценность для своего владельца (дивидендный или купонный доход). Такие активы могут быть оценены с помощью вариации модели NPV: все ожидаемые в будущем денежные потоки от владения этим активом, в том числе от его продажи, приводятся к оценке на сегодня с помощью ставки дисконтирования, которая отражает риски этого актива и суммируются.
- Употребляемые/трансформируемые активы, ценность которых реализуется через потребление или переработку в процессе производства, но которые сами по себе не приносят денежные потоки (например, биржевые товары: нефть, металлы, зерно).
- Хранилища стоимости — ценность таких активов реализуется только в результате продажи или обмена (золото, произведения искусства, валюта).
Особенность жилья заключается в том, что оно принадлежит одновременно к 1-й и 2-й группе. С одной стороны, владея жильем, можно получать рентный доход либо экономить на таких платежах. С другой — жилье удовлетворяет базовую потребность «иметь крышу над головой», ценность которой сложно переоценить.
По этой причине фундаментальной модели оценки стоимости жилья не существует — в мире нет такого рынка, где рыночная стоимость стремилась бы к приведенной стоимости денежных потоков от жилья. Этим рынок недвижимости отличается от рынка акций, где оценка со временем сходится к фундаментальным показателям, на чем основаны стоимостные стратегии. Текущая цена жилья почти всегда выше его фундаментальной оценки, поэтому наиболее употребимым методом оценки является сравнение с аналогами (сравнительный подход — аналогично оценке по мультипликаторам на рынке акций).
Однако сравнительный подход осложняется еще одной важной особенностью жилья. Это очень гетерогенный товар, то есть каждый объект недвижимости (дом или квартира в многоквартирном доме) уникален, даже если речь о многоквартирном доме с типовыми планировками. Две абсолютно идентичные квартиры на одном этаже будут иметь разную ценность для покупателя, если окна одной выходят на парк, а другой — на железнодорожные пути. Чтобы цены были равны, необходимо полное соответствие всех параметров жилья. Но и ценность каждого из возможных параметров будет отличаться для разных покупателей: кто-то любит жить на первом этаже, кто-то — на последнем, кто-то не может заснуть с шумом шоссе за окном и так далее.
Результатом этой особенности является формирование отдельных микрорынков со своими кривыми спроса и предложения, которые при суммировании могут давать очень искаженную картину. Например, рынок Москвы будет отличаться от рынка Краснодарского края: в обоих случаях существует повышенный спрос со стороны внутренней миграции, но для Москвы это трудовая миграция, а для Краснодарского края — пенсионная. В Москве спрос и предложение в районе Москва-Сити будут отличаться от Хамовников — в первом случае будет высок спрос со стороны «белых воротничков», во втором — обеспеченных семей с детьми, и предложение будет соответствующее.
Как определить потенциал роста жилья
Многие «медведи» рынка жилья часто упускают особенности структуры спроса, которые мешают их прогнозам сбыться.
Вы видите только часть этого материала
Этот материал был написан специально для нашей еженедельной рассылки Bell.Инвестиции. Это платный продукт. Чтобы прочитать статью целиком и иметь доступ ко всему контенту The Bell для инвесторов, подпишитесь на рассылку.