Жилая недвижимость — самый распространенный в мире класс активов. По данным Savills, совокупная цена всех жилых объектов превышает стоимость всех акций и облигаций, вместе взятых. Согласно последнему отчету Knight Frank, это самый большой актив в портфелях инвесторов с капиталом свыше $1 млн, на него приходится 32% всех вложений против 26% у акций. Мы решили посвятить недвижимости целый цикл, в котором расскажем все, что о ней нужно знать инвесторам.
Чем жилая недвижимость отличается от других классов активов
В представлении россиян недвижимость всегда была и остается наиболее надежным объектом для вложения средств. После начала войны в Украине популярность зарубежной недвижимости значительно выросла благодаря возможности получить ВНЖ или даже гражданство.
При этом при оценке привлекательности недвижимости инвесторы часто ориентируются на различные клише (например, что недвижимость — ликвидный актив) и рекламные брошюры. В первом тексте нашего нового цикла о привлекательности недвижимости для инвесторов бывший главный аналитик банка «Дом.РФ» Сергей Скатов (СFA level III candidate) рассматривает основные особенности жилья как класса инвестиционного актива и макроэкономические факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
В 1997 году в Journal of Portfolio Management Роберт Дж. Грир выделил три суперкласса активов, обладающих фундаментальной экономической общностью:
- Капитальные активы — те, которые постоянно генерируют ценность для своего владельца (дивидендный или купонный доход). Такие активы могут быть оценены с помощью вариации модели NPV: все ожидаемые в будущем денежные потоки от владения этим активом, в том числе от его продажи, приводятся к оценке на сегодня с помощью ставки дисконтирования, которая отражает риски этого актива и суммируются.
- Употребляемые/трансформируемые активы, ценность которых реализуется через потребление или переработку в процессе производства, но которые сами по себе не приносят денежные потоки (например, биржевые товары: нефть, металлы, зерно).
- Хранилища стоимости — ценность таких активов реализуется только в результате продажи или обмена (золото, произведения искусства, валюта).
Особенность жилья заключается в том, что оно принадлежит одновременно к 1-й и 2-й группе. С одной стороны, владея жильем, можно получать рентный доход либо экономить на таких платежах. С другой — жилье удовлетворяет базовую потребность «иметь крышу над головой», ценность которой сложно переоценить.
По этой причине фундаментальной модели оценки стоимости жилья не существует — в мире нет такого рынка, где рыночная стоимость стремилась бы к приведенной стоимости денежных потоков от жилья. Этим рынок недвижимости отличается от рынка акций, где оценка со временем сходится к фундаментальным показателям, на чем основаны стоимостные стратегии. Текущая цена жилья почти всегда выше его фундаментальной оценки, поэтому наиболее употребимым методом оценки является сравнение с аналогами (сравнительный подход — аналогично оценке по мультипликаторам на рынке акций).
Однако сравнительный подход осложняется еще одной важной особенностью жилья. Это очень гетерогенный товар, то есть каждый объект недвижимости (дом или квартира в многоквартирном доме) уникален, даже если речь о многоквартирном доме с типовыми планировками. Две абсолютно идентичные квартиры на одном этаже будут иметь разную ценность для покупателя, если окна одной выходят на парк, а другой — на железнодорожные пути. Чтобы цены были равны, необходимо полное соответствие всех параметров жилья. Но и ценность каждого из возможных параметров будет отличаться для разных покупателей: кто-то любит жить на первом этаже, кто-то — на последнем, кто-то не может заснуть с шумом шоссе за окном и так далее.
Результатом этой особенности является формирование отдельных микрорынков со своими кривыми спроса и предложения, которые при суммировании могут давать очень искаженную картину. Например, рынок Москвы будет отличаться от рынка Краснодарского края: в обоих случаях существует повышенный спрос со стороны внутренней миграции, но для Москвы это трудовая миграция, а для Краснодарского края — пенсионная. В Москве спрос и предложение в районе Москва-Сити будут отличаться от Хамовников — в первом случае будет высок спрос со стороны «белых воротничков», во втором — обеспеченных семей с детьми, и предложение будет соответствующее.
Как определить потенциал роста жилья
Многие «медведи» рынка жилья часто упускают особенности структуры спроса, которые мешают их прогнозам сбыться.
