С 1 июля в России завершилась программа льготной ипотеки, запущенная во время пандемии в апреле 2020 года в условиях резкого снижения спроса на недвижимость. Первоначально ставка по ипотеке с господдержкой составляла 6,5%, затем программу продлевали с изменениями условий несколько раз. За четыре года было выдано более 1,5 млн кредитов на сумму свыше 6 трлн рублей (по подсчетам ДОМ.РФ), а рынок недвижимости серьезно изменился.
Как льготная ипотека изменила рынок
- Программа внесла дисбаланс на рынок недвижимости. Кредит по льготной ставке был рассчитан исключительно на новостройки, что привело к существенному ценовому разрыву между первичным и вторичным жильем. К февралю 2024 года квадратный метр в новостройке стоил в среднем на 44% дороже, чем в уже готовом жилье.
- Со стороны предложения фокус сместился в сторону малых квартир. Медианная площадь новостроек снизилась на четверть за пять лет. Это неудивительно: получатель медианной зарплаты сейчас может рассчитывать максимум на 26 кв. м московской квартиры в ипотеку.
- Цены выросли. В целом по итогам программы квартиры в новостройках не стали доступнее. Повышенный спрос на льготные кредиты сохранялся до последнего, из-за чего в июне 2024 года первичное жилье подорожало на 1,5% по сравнению с предыдущим месяцем и на 54% — по сравнению с маем 2023 года.
- Перегрелся рынок ипотеки и кредитования в целом. Если в 2020 году на долю льготной ипотеки приходилось 24% от всех выданных кредитов, то к первому кварталу 2024 года этот показатель вырос до 48%.
- ЦБ также отмечал высокую долю рискованных займов — примерно 60% кредитов были выданы с показателем LTV (Loan-to-Value) на уровне 80%. В этом случае стоимость залога может не покрыть сумму кредита при дефолте заемщика и банк понесет убытки. А риски невозврата кредитов довольно высоки — в 2023 году у 42,5% заемщиков было более одного кредита.
- Все это проявилось в макроэкономике. По мнению ЦБ, без раздутой льготной ипотеки ключевую ставку можно было бы держать ниже.
Об этом говорят
Застройщики позитивно оценивают результаты программы, отмечая, что она поддержала рынок первичной недвижимости и отрасль в целом. Льготная ипотека также кормит «огромный массив людей, занятых в малом и среднем предпринимательстве», отмечают эксперты, — это компании, оказывающие услуги по ремонту и отделке квартир, производителей мебели, дизайнеров интерьера, изготовителей стройматериалов и прочие.
Банкиры и чиновники дают более сдержанную оценку — как минимум. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что безадресная поддержка кредитов «должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться», эту точку зрения разделяет и президент Сбербанка Герман Греф. А в Госдуме льготную ипотеку назвали ошибкой, указывая на возникший разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья. «Люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки по кредиту», — сетовал глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Тем не менее все участники дискуссии сходятся во мнении, что программу льготной ипотеки нужно продлить, но только адресно. После 1 июля ипотеку под льготный процент все еще могут получить семьи с детьми, IT-специалисты из регионов, а также жители сел и Дальнего Востока.