Где выгоднее покупать жилье? Карта районов Москвы и Санкт-Петербурга

23 октября 2018

Сервис «Яндекс.Недвижимость» во вторник обнародовал тепловые карты районов Москвы и Санкт-Петербурга, которые позволяют оценить эффективность инвестиций в недвижимость. Карты показывают, за сколько лет возвращаются вложения в разные районы, если жилье сдавать в аренду. Математически в картах «Яндекса» все верно, но при расчете окупаемости жилья нужно учитывать не только стоимость жилья и аренды (как делает поисковик), говорят эксперты.

Квартиры с окупаемостью до 69 лет

Срок окупаемости в картах рассчитывается как отношение цены покупки и годовой аренды. Для этого берутся усредненные данные о ценах на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры за последний год. Как объяснили The Bell в пресс-службе компании, это данные самого сервиса. Всего проанализировали 1 млн объявлений в столичном регионе и примерно 450 тысяч объявлений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Судя по карте, самые выгодные районы в основном расположены около МКАДа — как внутри, так и с внешней стороны кольца. Например, сдаваемые в аренду квартиры во Внуково, Бирюлево Западном, Красногорске и Марьино окупаются за 5–13 лет. В то же время для центральных районов вроде Арбата и Замоскворечья этот показатель составляет 23–69 лет.

Тепловая карта жилья Москвы по доходности от аренды

Источник: «Яндекс.Недвижимость»

В Санкт-Петербурге места с быстрой окупаемостью можно найти не только на окраинах, но и в центре: например, в Екатерингофском округе между реками Фонтанка и Екатерингофка вложения возвращаются в среднем за 12 лет, а в округе Лиговка-Ямская к северу от Московского вокзала — за 12,4 года. В округах с самой высокой ценой за квадратный метр — Чкаловское, Дворцовый и Петровский — инвесторам придется ждать от 17 лет до 21 года. Некоторые квартиры в центральном районе у основных достопримечательностей будут окупаться до 40 лет.

Тепловая карта жилья Петербурга по доходности от аренды

Источник: «Яндекс.Недвижимость»

Можно ли ориентироваться на эти карты при покупке жилья?

«Общая логика в рейтинге верна — в бюджетных районах доходность аренды обычно выше, чем в дорогих», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его словам, недвижимость в престижных районах долгое время была переоценена. Ударом для рынка стало и осложнение отношений с Западом, после чего в Москве осталось куда меньше экспатов, которые составляли заметную долю среди арендаторов дорогого жилья в центре столицы. «Сейчас рынок дорогой аренды пытается нащупать равновесие, но пока еще не пришел к адекватной точке доходности», — говорит Репченко.
Однако сомнительно, что лидерами в районах массового спроса являются самые депрессивные районы, считает эксперт. «Скорее всего, они заняли лидирующие позиции исключительно благодаря номинальным арендным ставкам, которые не всегда отвечают спросу», — говорит Репченко. В качестве примера он приводит Капотню и Западное Бирюлево, которые входят в число самых дешевых районов внутри МКАД по цене квадратного метра на рынке купли-продажи — около 110 000 рублей. Здесь собственники нередко пытаются выставить цену аренды примерно на уровне соседних более благополучных районов с метро, однако в реальности арендный рынок все еще затоварен, поэтому арендаторы по обозначенным в объявлениях ценам зачастую просто не находятся. Более удачными с точки зрения сдачи в аренду, по мнению Репченко, являются недорогие районы на не самых престижных направлениях (юг, восток и др.), но все же рядом с метро.
Математически в картах «Яндекса» все верно, но эти выводы не позволяют судить о том, куда можно вложиться, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-недвижимость». По словам Таганова, модель не учитывает расходы на содержание недвижимости и уровень спроса в разных районах. Например, в Капотне сдавать на долгий срок квартиру не получится, жильцы будут часто меняться, и после каждого из них, возможно, придется делать ремонт, объясняет Таганов. «В Хамовниках тоже могут меняться арендаторы, но там квартиры снимают приличные люди, вам не надо будет капитальный ремонт делать после каждого арендатора», — продолжает эксперт. При этом небольшие сбережения выгоднее вкладывать не в покупку жилья в Капотне и Внуково, а в банк, говорит Таганов.
По данным базы недвижимости в Москве ЦИАН, наиболее высокая доходность от долгосрочной аренды — в Новой Москве. Если не считать новые территории, то лидеры по доходности — дома в Капотне, Люблино, Кузьминках. В этих районах окупаемость покупки за счет долгосрочной аренды — 15–16 лет, говорит Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН. Наиболее низкая средняя доходность долгосрочной аренды, по его словам, в центре города — районы Арбат, Хамовники, Гагаринский: окупаемость покупки за счет аренды — 25–22 года. При этом в отдельных домах в Москве возможна окупаемость за 40 лет, а в лучших случаях — за 10 лет, свидетельствуют данные ЦИАН. Еще большей доходности в отдельных случаях можно достичь в сегменте посуточной аренды, совместной аренды, за счет перепланировки квартир (например двухкомнатной в трехкомнатную), покупки квартир на нерыночных условиях, а также покупки апартаментов, говорит Пыпин.