Эксклюзив 15 сентября 2019

Capital Group зачищает Бадаевский завод: десятки арендаторов модного пространства в центре Москвы выгоняют на улицу

Десятки арендаторов Бадаевского пивзавода в центре Москвы жалуются на принудительное выселение и досрочное расторжение договоров. Некоторым из них Capital Group, которая собирается строить над заводом «дом на ножках», предписала освободить помещения уже с понедельника, выяснил The Bell. Арендаторы оценивают свои потери от 2 до 4 млрд рублей.

Фото: A.Savin / Wikimedia Commons /

Что случилось. Часть зданий Бадаевского завода на Кутузовском проспекте пойдет под снос — на их месте застройщик Capital Group планирует построить «парящий в воздухе» жилой комплекс на 35-метровых опорах. Арендаторы завода называют его «домом на ножках». Еще летом они начали получать письма о долгосрочном расторжении договоров аренды. Переговоры ничего не дали, некоторым арендаторам компания предлагает очистить помещения завода уже завтра. В общей сложности около 50 компаний должны покинуть территорию до 15 октября.

Узнайте, во сколько вам обойдутся последние заявления властей, - в e-mail рассылке The Bell

Детали. Среди арендаторов 16 точек общепита, в том числе рестораны Аркадия Новикова, около 20 разнопрофильных организаций, таких как батутный центр, школы танцев, детский клуб «Лабиринт», винотека, галереи, а также десятки офисов. Также 1,4 тыс. кв. м занимал офис электронного дискаунтера бытовой техники «Ситилинк», который компания уже освободила. Общую площадь, по которой расторгаются договоры, арендаторы оценивают в 56–60 тыс. кв. м.

  • Расторгаются договоры, заключенные в период с 2015 по 2018 годы, рассказали The Bell несколько арендаторов. По их словам, все договоры были долгосрочными, на срок не менее 5 лет.
  • Договоры расторгает управляющее зданием АО «Бадаевский пивзавод» (БПЗ). Кому эта компания принадлежит сейчас — неизвестно. В 2015 году 75% компании принадлежало кипрской «Арина Фидушиари Сервисез». Forbes ранее называл владельцем АО группу «Абсолют» Александра Светакова. Теперь от лица БПЗ переговоры с арендаторами ведут представители Capital Group.
  • Телефоны БПЗ, указанные в ЕГРЮЛ, в воскресенье не отвечали. Один из этих телефонов оказался колл-центром Capital Group. Представитель Capital Group в ответ на запрос The Bell сообщил, что арендаторы получают уведомления от БПЗ как от арендодателя по договору аренды, но сотрудники Capital Group имеют «все правомочные основания взаимодействовать с арендаторами».
  • Capital Group — один из крупнейших девелоперов Москвы (портфель — свыше 8,2 млн кв. м жилья), который специализируется на строительстве жилья премиального и бизнес-класса. Ее основатели — Владислав Доронин, Эдуард Берман и Павел Тё (Тё в интервью «Ведомостям» в 2016 году говорил, что все проекты, которые компания запустила с 2014 года, — его личные).

Фото: из фейсбука бюро Apex

Потери. Договоры аренды подразумевали инвестиции арендаторов в ремонт помещений. По оценкам, которые назвали The Bell сами арендаторы, эти вложения за несколько лет составили 2–4 млрд рублей. В среднем арендаторы вкладывали от 20 до 300 млн рублей каждый.

БПЗ реализует свои права в соответствии с договорами аренды и действующим законодательством, утверждает представитель Capital Group: «уведомления получают арендаторы, у которых в договорах предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение по договорам, а доступ ограничивается только тем, у кого закончился срок аренды по уведомлению о расторжении». Предварительные уведомления были разосланы арендаторам еще в июне, добавляет он.

Что здесь не так. Некоторые арендаторы видят нарушения в своем выселении и обещают судиться.

  • Арендаторы подписывали договоры с БПЗ, но переговорный процесс ведет в основном Capital Group, говорят собеседники The Bell. Сотрудники компании направляют арендаторам письма о расторжении (копия одного из писем есть в распоряжении The Bell). В них указаны сроки окончания аренды и номера договоров, а также сообщается, что после этих дат «доступ в помещение будет ограничен».
  • Личных встреч с арендаторами не проводилось, сказали The Bell несколько предпринимателей. По словам одного из них, руководители БПЗ, с которыми велись переговоры при заключении договоров, ушли в отпуск.
  • В большинстве договоров есть пункт 6.2, предполагающий одностороннее внесудебное расторжение аренды, но есть договоры и без такого условия.

Например, основатель агентства «Другая среда» Михаил Семенов, которому принадлежит арт-пространство «Не для всех» на территории завода, сообщил The Bell, что два его договора аренды с БПЗ не предполагают одностороннего расторжения. В 2015 году в результате переговоров перед заключением договора этот пункт был убран, говорит Семенов. Он направил БПЗ уведомление об отказе от расторжения договора. «Если они хотят нас выселить, пусть обращаются в суд, приводят там свои аргументы, — говорит он. — Вопрос нужно решать в юридической плоскости».

«Когда администрация предлагала помещения в аренду нам и другим предпринимателям, девелоперские проекты, в частности проект «дома на ножках», уже существовали, но в БПЗ заверяли, что строительство не коснется наших зданий, так как они являются объектами культурного наследия», — рассказывает Семенов. Ему предписано очистить помещение уже с завтрашнего дня, 16 сентября.

Судиться собираются не все. Владелец PMloft и PMloft 1904 и совладелец ресторана Nofar Павел Максаков еще надеется договориться. Он рассказал The Bell, что общие инвестиции в арендованные им с партнерами помещения составили около $2 млн. «Будь я девелопером, постарался бы переместить существующий ресторанный кластер в новое место, с льготными условиями, чтобы сохранить рабочие места и доход работников и их семей, — говорит он. — У Capital Group есть такая возможность, мы лояльная аудитория. Для моего бизнеса декабрь — главный месяц, Capital Group необходимо подготовить документы для выхода на стройку, а нам эти два месяца очень важны». Также на территории Бадаевского завода работают проекты ресторатора Аркадия Новикова, такие как Salon, «Сыроварня», «Магадан», «Колбасный цех», «Китайская забегаловка». По словам арендаторов, Новиков и его сотрудники говорят, что «не намерены воевать». Сам Новиков не ответил на звонки The Bell в воскресенье.

Часть конструкций объектов культурного наследия на территории Бадаевского завода находится в аварийном состоянии, утверждает представитель Capital Group. «С целью их сохранения и работ по реставрации мы планируем выполнение комплекса противоаварийных работ и приступить к ним в этом году», — говорит он, на время работ эти здания в целях безопасности нельзя будет эксплуатировать.

Проект застройки. Бадаевский пивзавод — это бывший Трехгорный пивоваренный завод, который относится к памятникам промышленной архитектуры XIX–XX века. Но летом Мосгорнаследие в своей экспертизе разрешило отправить под снос примерно половину построек завода. Заказчиком экспертизы было бюро Apex. Оно же разработало для Capital Group проект строительства на территории завода жилого комплекса с подземной стоянкой, гостиницей и апартаментами.

  • Проект строительства жилья на 35-метровых опорах, над зданием Бадаевского пивзавода, оценивается в 49 млрд рублей, писал «Ъ». Высота построек — до 75 метров, этажность — 8–16 этажей.
  • Площадь участка застройки составляет 6 га, площадь самого комплекса — 155 тыс. кв. м, а предполагаемых под снос помещений завода — около 35 тыс. кв. м.
  • Пивзавод находится на Кутузовском проспекте с видом на «Москва-сити».

Историческая ценность. Против этого проекта и сноса части исторических зданий активно возражают общественники из «Архнадзора». «Развитие территории Бадаевского завода предусматривает реконструкцию исторических промышленных строений, наполнение территории новыми функциями, создание благоустройства, в том числе в границах набережной для жителей города, — говорит представитель Capital Group. — Первый и третий корпуса завода, имеющие статус объектов культурного наследия, будут отреставрированы, а частично утраченный второй корпус будет восстановлен по историческим чертежам».

Ирина Панкратова