Большое маленькое будущее: какая квартира станет выгодной инвестицией?

Примерно 49% россиян убеждены, что жилая недвижимость — выгодное вложение. Квартиры в бюджетном сегменте они покупают для последующей сдачи в аренду, премиальные квадратные метры приобретают, чтобы выгодно продать их в будущем. Однако такие вложения зачастую не окупаются: по словам профессора РЭУ имени Г.В. Плеханова Геннадия Стерника в Москве рентабельность сдачи квартиры в аренду не превышает 3%, что в среднем ниже доходности банковского депозита. Приобретение же квартиры для последующей продажи и вовсе может оказаться убыточным. Значит ли это, что стоит полностью отказаться от жилой недвижимости в качестве инвестиции? На самом деле нет. Просто следует тщательно выбирать квартиры перед покупкой. Вместе с нашим партнером — компанией STONE HEDGE — мы объясним, на какие критерии стоит обратить внимание, чтобы выбрать прибыльную квартиру.

• Меньше — лучше. Микрожилье, несмотря на популярность в США и Европе, долгое время не пользовалось спросом в России: маленькая квартира в сознании российского потребителя автоматически приравнивалась к неудобной и некомфортной. Однако в последние годы и спрос, и предложение на квартиры маленькой площади растут, особенно в премиальном сегменте. По данным Росстата, средняя площадь квартиры в России за последние пять лет уменьшилась с 67 м² до 52 м². Эксперты утверждают, что в ближайшие годы этот тренд сохранится. Жители городов проводят больше времени в общественных пространствах — и теперь это не только дворы и парки. Функциональные и уютные лобби и переговорные комнаты в новых жилых домах уже не редкость. В таких условиях отпадает потребность во владении большими квартирами, так как они сопряжены с дополнительными расходами. Например, если в доме есть рабочее лобби, коворкинг и wi-fi, то рабочая комната в квартире — лишняя трата места и денег. Небольшие апартаменты или маленькая квартира в доме премиум-класса — это доступ ко всем преимуществам элитного жилого комплекса. Однако налоги на такое жилье существенно ниже, а ремонт — дешевле. Последнее особенно важно, если вы планируете сдавать квартиру в аренду.

• И проехать, и пройти. По данным «Яндекса», 80% жителей Москвы ежедневно преодолевают больше 10 км по пути на работу, а среднее расстояние от дома до офиса составляет около 18 км. Опрос портала SuperJob показывает, что 44% респондентов готовы согласиться на более низкую зарплату, если работа будет ближе к дому. И это неудивительно: удаленность жилья от офиса обрекает горожан на существование в транспортном аду. Поэтому расположение квартиры — ключевой элемент ее инвестиционной привлекательности. Священным граалем для покупателей и арендаторов является тонкий баланс между близостью к деловым центрам, наличием социальной и транспортной инфраструктуры, тишиной и уединенностью. Жилье в хорошем районе с удобной транспортной доступностью почти гарантированно не потеряет в цене, будет востребовано у потенциальных арендаторов, а главное, сам инвестор в случае необходимости сможет поселиться в нем с максимальным комфортом.

• Успеть до старта. Квартиры на ранних стадиях строительства гораздо дешевле, чем на момент сдачи дома. Это правило распространяется как на бюджетный, так и на премиальный сегмент. Однако вложения в недостроенную недвижимость сопряжены с высокими рисками: завершения строительства можно ждать годами. В случае с недвижимостью премиум-класса риски ниже, так как на этом рынке игроки более надежные и устойчивые. Прежде чем инвестировать в незавершенное жилье, следует тщательно изучить застройщика: для начала — проверить его в Едином реестре застройщиков, затем — обратить внимание на источники финансирования проекта, независимые отзывы и сопоставить реальные темпы строительства с заявленными в проектной документации. Если компания добросовестная и не вызывает вопросов, то квартиру можно смело приобретать — разница в цене между готовым домом и строящимся составит около 30%. При этом вполне возможно стать обладателем недвижимости премиум-класса за 7–8 млн рублей, и это будет не просто маленькая квартира, а функциональное жилье в доме с ярким дизайном, современной системой безопасности и полезным общественным пространством.