Банки поднимают планку первого взноса по ипотеке: жилищное кредитование с первоначальным взносом в 10% еще существует, но получить его непросто, и не факт, что к этому стоит стремиться, пишут «Ведомости».
Что происходит
По подсчетам издания, с начала пандемии многие крупные банки снизили ставки ипотеки, одновременно ужесточив требования к первому взносу. Из 10 крупнейших банков по величине ипотечного портфеля это сделали четыре: Райффайзенбанк поднял первый взнос по кредитам на первичное и вторичное жилье на 5–10 п.п., до 20% от стоимости жилья, ФК «Открытие» — с 10 до 20%, Альфа-банк — с 15 до 20% для кредитов на готовое жилье, Промсвязьбанк — на 5 п.п., до 15%, по кредитам на новостройки и вторичные квартиры.
Программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% сейчас есть у 19 банков из топ-30. Но фактически заемщик «с улицы» может получить такой кредит только в ВТБ и профильном банке Дом.РФ, а также нескольких региональных банках.
В остальных случаях низкий первоначальный взнос обставлен жесткими условиями в различных сочетаниях: зарплатный клиент, только новое жилье, только квартиры от определенного застройщика, оплата материнским капиталом, участие в госпрограммах типа сельской ипотеки и жилья для молодой семьи.
Особняком стоит банк «Россия», предлагающий ипотеку вообще без первоначального взноса под 12%. Но она доступна только зарплатным клиентам и только на конкретные проекты в столицах. На первоначальный взнос в 5% могут рассчитывать работники группы «Газпром».
Почему банки не любят «минимальных» ипотечников
Идеальный ипотечник для банков — человек, который внес 30–40% стоимости недвижимости. Такие клиенты лучше всего обслуживают кредиты, сказал «Ведомостям» зампред правления Абсолют банка Николай Василевский. Ниже этого порога растут риски просрочек и невозврата, поэтому позволить себе работать с минимальными взносами могут только самые крупные банки.
Кредиты с низким первым взносом попросту дороги для банков из-за надбавок к резервированию ЦБ (сейчас 100 п.п. для ипотеки с первоначальным взносом 10–15%, выданной после 1 апреля). Они несут дополнительные затраты и на отсев заявок: например, УБРиР одобряет лишь 43% заявок на кредиты со взносом ниже 20%.
В результате реальная доля такой ипотеки очень невелика — это первые проценты. В ВТБ по итогам первого полугодия доля выданных кредитов с 10%-м взносом по числу составила 0,4%, в Дом.РФ — 2%. В банке «Санкт-Петербург» доля ипотек со взносом не более 10% составляет 2% от общего числа жилищных кредитов.
Стоит ли брать ипотеку с 10%-м взносом
Предельно коротко — не стоит, если есть альтернатива: кредит будет дороже, потому что больше будет его сумма, срок выплаты и размер страховки. Некоторые банки прямо увеличивают ставку по кредиту с низким первоначальным взносом: в Сбербанке действует надбавка в 0,4 п.п. к базовой ставке за первоначальный взнос ниже 20% (результирующая ставка 7,7–8,4%), в ВТБ — 1 п.п. (9,9%).
Проблема в том, что альтернатив все меньше. «Взнос в ипотеку в размере 20% для среднестатистического заемщика из региона означает необходимость вложить в покупку квартиры 500 000 рублей. Накопить такую сумму многим потенциальным заемщикам и так было трудно, а с учетом текущих экономических реалий стало еще труднее», — сказал «Ведомостям» независимый эксперт рынка ипотеки Сергей Гордейко.
Что мне с этого?
Чтобы с гарантией взять ипотеку с низким взносом, нужно показать стабильный высокий доход и хорошую кредитную историю, а также не иметь других непогашенных крупных кредитов. Ежемесячный платеж стоит заранее вычесть из суммы своего дохода — и прикинуть, можно ли будет прожить на оставшееся следующие пять-семь лет.