Забытая реновация: сотни домов в Москве можно снести по документам, подписанным при Лужкове

The Bell нашел сотни домов в самых разных районах Москвы, которые городские власти могут снести, не особо советуясь с жильцами. Всего мы обнаружили почти 980 таких зданий, из них две трети попали под реновацию, а остальные мэрия при желании может пустить под снос по постановлениям, подписанным еще при Юрии Лужкове. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин отрицает, что у города есть такие планы.

Главное:

• От Лужкова остались документы на снос 978 домов: найти их можно с помощью нашей карты.
• Из них почти 590 попали в программу реновации, но можно снести и оставшиеся 395.
• Именно по этим документам собираются сносить кирпичные пятиэтажки в Кунцеве, где у жителей возник конфликт с девелопером, группой ПИК.
• Мэрия отрицает, что у города есть планы возобновлять программу Лужкова по сносу пятиэтажек.

«Это те же бараки, только в камне», — Юрий Лужков еще в 1995 году решил, что московские пятиэтажки нужно готовить к сносу, но снести все не успел. The Bell нашел по крайней мере 88 постановлений правительства Москвы времен Лужкова, по которым до сих пор не снесены 978 домов. Они раскиданы по всей Москве, некоторые стоят в дорогих районах вроде Тверского, Пресненского и Гагаринского. Постановления действующие, и при желании город может ими воспользоваться, считают опрошенные The Bell девелоперы и юристы. Таких планов у города нет, возражает вице-мэр Марат Хуснуллин, который отвечает в московском правительстве за градостроительную политику.

Карта-навигатор по документам мэрии Москвы о сносе домов

«И мы начали систематически их уничтожать»: реновация от Лужкова работает до сих пор

Программа-предшественница собянинской реновации была запущена 20 лет назад Юрием Лужковым. В ее установочном документе «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года» говорилось, что Москва за ближайшее десятилетие планирует снести 6 млн кв. м панельных пятиэтажек, «морально и физически устаревших».

Цитата: «По нашим подсчетам, в Москве на тот момент было около 25 млн кв. м панельных пятиэтажек, — вспоминает в разговоре с корреспондентом The Bell Лужков. — И мы стали систематически их уничтожать».

Процесс был устроен так: на свободном участке ставился стартовый жилой дом, куда переселялись жители окрестных пятиэтажек, их дома сносились, а на освободившейся земле строились новые. Часть квартир в них переходила переселенцам, а оставшиеся застройщик — инвестиционный партнер города по программе реконструкции районов — продавал. «Это называлось волновое переселение, — говорит Лужков. — Таким образом город — и, соответственно, люди — получал новое жилье с хорошими планировками и большим метражом, а застройщики — упрощенные условия по согласованию строительства». Кроме того, Москва решала вопросы, связанные с коммуникациями и расширением инфраструктуры.

• За 11 лет правительство Лужкова выпустило под свою реновацию несколько сотен документов, затрагивающих большинство районов города.
• Все распоряжения, относящиеся к этой программе, имели похожие названия: «о комплексной реконструкции» либо «о проекте планировки» какой-либо территории.
• Во всех речь шла о сносе старых домов в одном или нескольких кварталах конкретного района.

Часть этих постановлений была исполнена еще при Лужкове, другая осталась на бумаге. По словам самого Лужкова, всего при нем было снесено около 5 млн кв. м жилья. После его отставки в 2010 году программа на несколько лет была приостановлена, и большинство горожан о ней успели забыть, а в 2017 году ей на смену пришла объявленная Собяниным реновация.

Постановления Лужкова — действующие, утверждают опрошенные The Bell юристы, которые специально по нашей просьбе изучили документы: в них нет срока давности и нет более поздних документов, которые отменяли бы их действие.

Всего The Bell обнаружил 88 постановлений Лужкова, в которых речь идет о реконструкции или планировке разных московских районов. В семи районах при прошлом мэре под снос готовились не только панельные, но и кирпичные дома. Какую-то часть домов из лужковской программы правительство Собянина предлагало включить в реновацию, но жители проголосовали против — в общем списке из 395 домов The Bell выборочно обнаружил с десяток таких примеров.

Но одних постановлений мало: для того чтобы начать снос и переселение, мэрия должна заключить инвестиционные контракты с застройщиками. Вице-мэр Марат Хуснуллин заверил The Bell, что почти все инвестиционные контракты с девелоперами по лужковской программе были расторгнуты. Остаются незавершенными всего три проекта: по двум кварталам в Кунцеве (застройщик — ГК ПИК), два квартала в районе Хорошево-Мневники (КРОСТ) и дома на Рязанском проспекте (ТЭН). По его словам, по действующим инвестиционным контрактам в ближайшие годы осталось снести не больше нескольких десятков домов.

Цитата: «Я восемь лет занимаюсь переселением по этой программе, и большая часть жильцов, за исключением единичных моментов, была довольна», — говорит Хуснуллин.

Заключать новые контракты с девелоперами и сносить дома по программе Лужкова город больше не будет, утверждает он: ей на смену пришла реновация.

Старая реновация в действии: на примере Кунцева

Градостроительная драма в Кунцеве разворачивается почти год: крупнейший в России застройщик — ГК ПИК (через входящее в нее ЗАО «Монетчик») — собирается снести там 37 кирпичных домов на территории двух кварталов. Часть жителей считает снос незаконным, с весны 2018 года они протестуют всеми доступными способами: от судебных исков до круглосуточных уличных дежурств. Но ситуация развивается явно не в пользу жильцов: еще в ноябре строители, заручившись поддержкой ЧОП, перекрыли улицу, где развернулись протесты. 18 протестующих задержали, рабочие спилили деревья и установили бетонные блоки. Вызванный на место происшествия наряд полиции не помог — только подтвердил, что у застройщика есть разрешение на строительство, и удалился. Первым делом ПИК собирался построить в сквере рядом с предназначенными под снос пятиэтажками стартовый 26-этажный дом.

Сейчас строительство приостановлено, рассказала The Bell председатель коллегии адвокатов «Власова и партнеры» Ольга Власова, которая представляет интересы протестующих. По квартирам в протестных кварталах ходят сборщики подписей: они не представляются, но предлагают жильцам согласиться на переезд в жилье бизнес-класса в другом районе, рассказывает Власова. Но инициативная группа жильцов сдаваться не собирается. Судебные разбирательства продолжаются. В ноябре Верховный суд отклонил первый иск жильцов Кунцева к мэрии, слушания по второму Мосгорсуд передал в районный Тверской суд. В течение месяца активисты намерены подать еще несколько исков, говорит Власова.

Цитата: «С юридической точки зрения шансы точно есть, но чисто юридических оснований может оказаться мало», — считает Власова.

История вопроса. Кварталы в Кунцеве были предназначены под снос больше 20 лет назад.

• В 1996 году правительство Москвы и застройщик «Кунцево-Инвест» (им через «Галс-Девелопмент» владеет ВТБ) подписали инвестиционный контракт на реконструкцию нескольких кварталов в Кунцеве. Среди прочих, в нем упоминались и протестные 47-й и 48-й кварталы (между улицами Екатерины Будановой и Ивана Франко) — там планировали снести три дома. К 2011 году это было сделано, рассказала The Bell Власова.
• Дальше в 2003 году появилось подписанное Юрием Лужковым распоряжение правительства «о комплексной реконструкции» Кунцева. По нему в районе должны были провести частичный снос «пятиэтажной и ветхой жилой застройки первого периода индустриального домостроения», а также до 2016 года построить 904,7 тыс. кв. м жилья — на средства застройщика «Кунцево-Инвест» и городского бюджета. В распоряжении прописано, какие здания должны снести, но в списке не было 37 кирпичных домов из «протестных» кварталов.
• В 2016 году московское правительство уже под руководством Собянина включило в проект еще одного застройщика: ЗАО «Монетчик» (с 2008 года он входит в группу ПИК). В 2017 году был утвержден проект планировки территории Кунцева — в том числе и «протестных» кварталов. Полного перечня зданий под снос не было и в этом документе.
• Наконец, в апреле 2018 года правительство выпустило новое распоряжение. Оно одновременно вносило изменения в «лужковский» документ от 2003 года и дополняло «собянинский» проект планировки 2017 года. И только в нем появился полный список домов, предназначенных под снос, которым теперь должен заниматься «Монетчик».

Аргументы жильцов

По закону сносить дома в рамках «развития застроенных территорий» можно только в двух случаях (они прописаны в ст. 46.1 ГК): если они признаны аварийными (в Кунцеве кирпичные пятиэтажки такими не признавали) или если снос проходит в рамках адресной программы. Ее должна утвердить Московская городская дума. В решении о развитии застроенной территории должен быть перечень зданий под снос. В случае с Кунцевом решение появилось в 2003 году, а список — только в 2018-м. Мосгордума снос не одобряла, значит, и оснований для него нет.

Аргументы ГК ПИК

Для сноса дома не обязательно должны быть аварийными. Перечень домов в Кунцеве утвержден постановлением правительства Москвы, суд признал его правомерным. В аргументации жителей смешиваются два разных понятия — «комплексная реконструкция» и «проект планировки». Первая направлена на замену устаревшего жилья, вторая — это документ по территориальному планированию. Жители оспаривали постановление (903-ПП), которым утвержден проект планировки территории, но суд его не отменил. В этом споре жители ссылаются не на те статьи ГК (на самом деле к нему применимы 41, 42, 45, а также первая часть ст. 40 ГК Москвы). В них сказано: решение о планировке территории принимает тот, с кем заключен договор о «комплексном освоении» и «комплексном развитии» территории. В данном случае это ПИК через ЗАО «Монетчик».

«Московские власти придумали своеобразный «блокчейн» из постановлений, когда каждый конкретный документ ничего не решает, а решает лишь в совокупности и при ряде условий, — говорит Алексей Бородак из юрфирмы Norton Rose Fulbright. — Жители Кунцева оспаривали конкретное постановление и потому проиграли: суд занял понятную формальную позицию — этот документ ваших прав не затрагивает, поэтому заявление будет отклонено». Положения про общественные слушания город также легко обходит: часто используется способ, когда градостроительный план одного участка утверждается с учетом мнения общественности, а изменения в него — без, потому что закон этого не требует, объясняет юрист.

За последние годы в Москве было реализовано или находится в стадии реализации еще несколько проектов по программе Лужкова — каждый раз подготовка к стройке сопровождалась протестами местных жителей.

• ЖК «Нескучный Home&Spa» на Ленинском проспекте. Постановление о сносе в этом районе Лужков подписал еще в 2005 году, а активное строительство началось только в 2015 году — инвестором были структуры «Донстроя» Максима Блажко, но довести начатое до конца ему не удалось.
• В районе Хорошево-Мневники КРОСТ возводит жилой комплекс «Веллтон Парк»: уже несколько лет подряд жильцы протестуют против уплотненной застройки кварталов 75 и 82 — застройщик на месте пятиэтажек возводит «небоскребы» 200 метров в высоту. Стройка идет на основании инвестконтракта, заключенного еще в 2001 году. На тот момент ни у кого не было представления, «с каким объемом работ реально придется столкнуться, нам пришлось не только с нуля разработать проект планировки нового квартала, но и сам принцип волнового переселения», — говорит замгендиректора концерна Марина Любельская.
• В Рязанском районе корпорация ТЭН реконструирует 126-й квартал: в 2018 году компания начала в районе точечную застройку по инвестиционному контракту, заключенному с правительством Москвы еще в 2006 году. В дома под расселение на этой территории тоже попали кирпичные пятиэтажки серий, которые изначально сносить не планировалось.

Реновация вместо реконструкции: сносить по программе Лужкова мэрии больше невыгодно

Реновация Собянина, пришедшая на смену реконструкции Лужкова, — гораздо более удобный инструмент для городских властей, уверены опрошенные The Bell юристы и девелоперы. Скорее всего, массового сноса домов по лужковской программе больше не будет, считают они. Но признают, что, если властям нужно будет осуществить точечный снос в каком-то районе, они вполне могут воспользоваться программой Лужкова.

«Мы уже давно ничего не слышали о программе реконструкции, — рассказывает руководитель крупной московской строительной компании. — Даже Кунцево стало для нас неожиданностью». Он сомневается, что власти будут часто прибегать к волновой застройке времен Лужкова. Проекты лужковской реконструкции сейчас встречаются крайне редко, подтверждает гендиректор «СМУ-6 Инвест» Вадим Перлин, в основном они все были реализованы. Но закон обратной силы не имеет, признает он: если город в каком-то месте сочтет нужным воспользоваться лужковской программой, он вправе это сделать. Реализацию любого постановления инициирует город, строительные компании могут только подключиться к процессу: как инвестор или как подрядчик по реновации, объясняет представитель КРОСТ.

Реновация — масштабная программа, по которой сразу строится большой объем нового жилья, а переселение идет целыми районами, объясняет суть различий руководитель одной из строительных компаний. Лужковская программа — точечная, поэтапное переселение — более хлопотное дело. Строить по ней девелоперам не во всех районах выгодно, ведь использовать приходится не бюджетные, а собственные средства. Именно поэтому программа Лужкова в свое время и заглохла, говорит он. Еще один ее минус — «феномен последнего жильца», страшный риск для застройщика. «Ты потратил деньги, поставил стартовый дом, начинаешь переселять людей, а они не выписываются, — рассказывает собеседник The Bell. — И ты не можешь продолжать строить, чтобы уже начать зарабатывать. У застройщиков, которые участвовали в лужковской программе, с этим было очень много проблем».

Городу гораздо выгоднее строить самому, чем отдавать это на откуп партнерам-инвесторам, как при Лужкове, соглашается руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. За счет реновации на рынке появился новый очень крупный игрок — государство, которое задает свои правила игры и при этом явно находится в приоритетном положении. В отличие от девелоперов, которых он нанимает как подрядчиков, ему не надо выделять участок для получения градостроительного плана, он строит за бюджетные деньги и чувствует себя в разы комфортнее, чем любой нормальный рыночный застройщик, объясняет эксперт.

Как спасти пятиэтажку: надежных способов нет

Опрошенные The Bell эксперты назвали только один способ, который можно попытаться использовать, но и он скорее усложнит жизнь потенциальному девелоперу, чем даст стопроцентную защиту от сноса. Речь идет о кадастровой регистрации земли под домом: пока эта процедура не пройдена, землей фактически владеет правительство Москвы. Если земля оформлена на жильцов, застройщику сложнее снести стоящий на ней дом: чтобы разметить территорию под строительство нового здания, ему нужно будет изъять ее у собственника. Это нельзя сделать без его согласия. Чтобы оформить на себя землю под своим многоквартирным домом, жильцы могут пригласить кадастрового инженера, а затем обратиться в Росреестр.

Но общая логика принимаемых правительством Москвы решений такая: если город решил, что государству это нужно, дом будет снесен в любом случае, жильцам остается только спорить по деньгам и условиям, говорит Некрестьянов.

Департаменты правительства Москвы, связанные со строительством, вопросы для этой статьи рекомендовали направить в Москомархитектуру. Там на запрос The Bell в течение нескольких недель не ответили.

Валерия Позычанюк, Анастасия Стогней, Антон Баев