Россияне полюбили турецкую недвижимость. Что будет с этим рынком после победы Эрдогана

Победа на президентских выборах в Турции Реджепа Эрдогана вернула интерес россиян к недвижимости в Турции. От чего сейчас зависит траектория цен на жилье в стране и что нужно брать в расчет покупателям и продавцам, рассказывает Сергей Скатов, CFA, автор телеграм-канала Unexpected Value.

Что случилось

После победы Эрдогана в конце мая россияне вернулись к покупке недвижимости в стране: как писал «Коммерсант», уже на следующей неделе спрос вырос на 20–50% по сравнению с предыдущей неделей. Дело в том, что Кемаль Кылычдароглу, противник Эрдогана на этих выборах, обещал в случае победы провести ряд реформ в отношении экспатов, в том числе обсуждался временный запрет на продажу недвижимости. Также после победы Эрдогана увеличилась вероятность сохранения программы получения гражданства за инвестиции от $400 тысяч.

Спрос россиян на недвижимость в Турции вырос в три раза в прошлом году — граждане России даже поднялись с третьего на первое место по доле в продажах, обогнав граждан Ирака и Ирана. Но спрос значительно упал весной.

Привлекательность турецкой недвижимости понятна: кроме потенциального гражданства для покупателей с большим чеком, ограниченного числа стран, где можно купить жилье, для многих «дом у моря» (спрос на жилье особенно высок в курортных провинциях) выглядит привлекательной покупкой как для инвестиций, так и собственного использования. О том, почему недвижимость является особым классом активов и как его оценивать, мы подробно рассказывали здесь.

Те, кто купил жилье до 2023-го, очевидно выиграли от растущих цен, опережающих темпы девальвации лиры и инфляции, но скорость цен настолько высока, что устойчивость этого тренда вызывает сомнения, а скорее говорит о наличии пузыря.

Что влияет на рынок недвижимости Турции

Турецкий рынок сейчас двигается преимущественно макроэкономическими факторами, на которые наложилось несколько шоков спроса и предложения в виде пандемии в 2020–2021 годах, российско-украинской войны в 2022 году и трагического землетрясения на юго-востоке страны в 2023-м. За четыре месяца 2023-го (последние официальные данные) продажи снизились более чем на 18% год к году, а цены продолжили рост (см. график). Это делает жилье недоступным для большинства местных жителей. Масштабные строительные проекты были в повестке обоих кандидатов в президенты на последних выборах, что разумно, так как проблема Турции именно в дефиците предложения.