Конец дешевой ипотеки? Как ЦБ объявил войну околонулевым ставкам по кредитам от застройщиков

В последние месяцы ЦБ начал активно бороться с дешевой ипотекой (кредиты по околонулевым ставкам) от застройщика. Глава регулятора Эльвира Набиуллина объясняла это тем, что такие практики ведут к завышению цен на жилье, что опасно как для заемщиков, так и для всего рынка недвижимости в целом. Как именно ЦБ борется с дешевыми кредитами и почему со словами регулятора о том, что застройщики вводят покупателей в заблуждение, можно поспорить — рассказывает независимый финансовый аналитик Сергей Скатов, автор телеграм-канала Unexpected Value.

Что случилось?

После начала боевых действий в Украине рынок новостроек повел себя крайне необычно: количество запусков новых объектов оказалось на уровне рекордного 2021 года, спрос упал, а цены, несмотря на все это, выросли (подробнее об этом можно почитать здесь). Победить один из главных законов экономической теории помогли «ипотеки, субсидируемые застройщиком». Но ЦБ посчитал, что такие практики искажают рыночное ценообразование на недвижимость, и быстро перешел от угроз к делу.

Наиболее очевидная причина жесткой реакции регулятора — ухудшение качества ипотечного портфеля. С одной стороны, просрочка задолженности портфеля ипотек под залог ДДУ (долевой недвижимости) находится на рекордно низком уровне за всю историю наблюдений (0,14% в январе 2023 года против 0,34% в январе 2018-го). С другой  скорость досрочных погашений и размер первоначального взноса падает, а показатель долговой нагрузки заемщиков растет (ЦБ оценивает его консервативно, не учитывая «серые» доходы, но тренд явно существует). В логике регулятора, если качество портфеля ухудшается, банки должны ужесточать условия кредитования. Но они смягчают их, снижая ставки и увеличивая контрактные сроки погашения.

Как будут работать новые меры ЦБ?

В конце 2022 года Центробанк ввел надбавки к риску для ипотек с первоначальным взносом меньше 10%, которых на рынке почти не было. Пару недель назад ЦБ объявил о вводе новых надбавок к ипотечным кредитам в зависимости от первоначального взноса и долговой нагрузки заемщика (ПДН) — эти правила заработают с мая. Так ЦБ ограничивает банкам возможность выдавать «нерыночные» ипотеки для поддержания жилья в новостройках.

Все банки должны выполнять норматив по достаточности капитала. Он рассчитывается по формуле: собственный капитал / активы, взвешенные по уровню риска. Минимальное значение этого показателя для банков — 10,5%, для системно значимых (крупные банки вроде «Сбера», Альфа-банка, «Тинькофф») — 11,5%. Несоблюдение этого стандарта может привести к отзыву банковской лицензии, поэтому банки предпочитают перестраховываться, дополнительно применяя буфер и доводя значения достаточности капитала до 15–20%.

Как работает механизм надбавок к ипотечным кредитам? Например, если у банка 100 рублей собственного капитала, он может выдать кредитов без надбавок на 870 рублей (отношение капитала к активам должно быть больше 0,115, тогда 100/0,115 = 869,6). Предположим, если ЦБ считает, что какое-то кредитование слишком рискованное, он отдельным указом увеличивает риск-веса через надбавки к риску. Если раньше ипотека в активах учитывалась 1 к 1 — 1 выданный рубль займа в знаменателе не меняется — то с надбавкой 1 рубль ипотеки в активах будет учитываться как 1 к 2. В этом случае объем портфеля таких кредитов уменьшается в два раза, поэтому банку необходимо либо увеличивать собственный капитал, либо ограничивать рост портфеля. Таким образом, банки смогут выдать сильно меньше ипотечных кредитов, попадающих под надбавки.

Еще одна мера, с помощью которой ЦБ будет ограничивать выдачу «субсидируемых ипотек», — ограничения по резервированию. Регулятор предлагает повысить уровень резервирования по дешевым кредитам на 30–50%. У этих мер схожий смысл с надбавками, только в этом случае банкам необходимо начислять резерв на сумму основного долга в зависимости от категории качества. Сумма резерва начисляется как расход банка. Если качество кредита улучшится или ухудшится, банк может изменить величину резерва, записав его как доход или расход. Когда кредит погашается, резерв полностью восстанавливается и записывается как доход.

Существует пять категорий качества активов.

• Первая — по которой банк не должен формировать резервы, в этом случае активами могут быть наличные рубли, краткосрочные облигации федерального займа (ОФЗ).
• Вторая группа требует резервирования от 0 до 20%, третья — 21–50%, четвертая — 51–100%, пятая — 100% (к ней относятся безнадежные займы).

Сейчас все ипотеки относятся ко второй категории, но новые правила по резервированию уравняют субсидируемые кредиты с третьей и четвертой категорией.

Как «субсидируемая ипотека» работает для покупателей недвижимости?

Существует практика, когда покупатели берут потребительский кредит, чтобы внести первоначальный взнос за квартиру. Субсидируемая ипотека работает схожим образом: банк выдает бОльшую сумму кредита, снижает ипотечную ставку, а разницу записывает как свою комиссионную выручку.

Рассмотрим подробнее на следующем примере. Предположим, покупатель приходит с первоначальным взносом 3 млн рублей, и ему предлагают выбор: купить квартиру за 10 млн рублей по льготной ставке 8% либо за 12 млн рублей по субсидируемой ставке 5%. То есть снизить ставку на 3% стоит 2 млн рублей (пример очень упрощенный, реальные значения будут зависеть от множества параметров). Нужно понимать, что в 12 млн рублей входит стоимость жилья и стоимость финансового инструмента по снижению ставки, но рынок интерпретирует это как рост цен на квартиру.

Можно возразить, что за снижение ставки банк получает комиссию от застройщика, которую может сразу учитывать в капитале и снижать свои риски. Но эту комиссию банк получает из собственных средств, выдавая их в виде кредита.

При втором варианте у покупателя нет еще одного миллиона на такой же первоначальный взнос (в процентном соотношении), как в первом. Тем более у него нет 2 млн рублей на ту же сумму кредита (7 млн рублей). Поэтому комиссия выплачивается с помощью ипотечных средств (заемщик вынужден брать бóльший кредит, чтобы позволить себе квартиру). Это основная причина, почему идет сокращение уровня первоначального взноса и роста среднего ипотечного кредита.

Застройщик, со своей стороны, может разделить с покупателем эту комиссию, но он возьмет эти средства из кредитного лимита проектного финансирования, причем банк, выдавший ипотеку на покупку квартиры, с большой вероятностью кредитует и ее строительство.

Зачем нужны ограничения?

В спокойной ситуации субсидирование ставок может быть выгодно всем. Застройщик продает квартиру в условиях падения спроса и не снижает цену. Покупатель получает удобный минимальный ипотечный платеж и крайне низкую переплату по кредиту. Банк выдает кредит и тут же получает часть обратно, записывая прибыль и получая возможность вновь выдать эти средства. Увеличение суммы кредита также позволяет банку увеличить возмещение из бюджета по льготным программам (сама по себе рыночная ипотека для банка скорее убыточный продукт, который работает только в связке с продажей страховок, дополнительных комиссий и субсидий от государства).

Но если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, а дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию (до этого ипотека выдается не под залог жилого имущества, а под залог права требования по договору участия в долевом строительстве), максимальная цена будет соответствовать вторичному рынку с поправкой на уровень качества жилья. Если линейно экстраполировать наш пример, то цена на недвижимость, которую покупатель собирался брать с первоначальным взносом в 3 млн рублей, снизится на 1,33 млн рублей. Учитывая, что сейчас цены на вторичное жилье не растут, а даже немного снижаются, средств от продажи точно не хватит, чтобы погасить задолженность перед банком (9 млн долга при стоимости квартиры 8.67 млн рублей — самый оптимистичный сценарий), не говоря уже о том, чтобы вернуть первоначальный взнос.

Трудно сказать, вводят ли банки и застройщики покупателя в заблуждение, как на то указывает ЦБ, ведь у него есть выбор. К тому же по кредиту с низкой ставкой переплата будет значительно ниже, что важно для многих граждан. Но такие суровые ограничения со стороны ЦБ существенно ограничивают возможности покупки жилья. Лучшей практикой было бы отдельно указывать стоимость квартиры, стоимость снижения ипотечной ставки и то, как плата за снижение ставки будет распределена между застройщиком и покупателем. Это позволило бы всем участникам рынка лучше понимать спрос, а покупателям — точнее оценивать стоимость своего жилья и понимать свои риски.

Возможно, борясь с дешевой ипотекой, ЦБ пытается уберечь бюджет от дополнительного дефицита, открывая себе возможность для повышения ключевой ставки. Возмещение банкам недополученных доходов по программам льготной, семейной, дальневосточной и IT-ипотеке происходит из бюджета по формуле «ключевая ставка + 3 п.п. – ставка программы» (6% для семейной, 8% для льготной, 2% для дальневосточной, 4% для IT). Это превращает льготные ипотечные кредиты (да и почти любое субсидированное кредитование) в обязательства правительства с плавающей ставкой. Чем больше кредитов выдадут банки, тем выше расходы бюджета и тем сложнее ЦБ будет повышать ставку для борьбы с инфляцией.

Что дальше?

Ограничения ЦБ еще не вступили в силу, но банки уже начали превентивно себя ограничивать: по данным ДОМ.РФ, средняя ставка по льготной ипотеке выросла с 2,87% в декабре 2022-го до 5,32% в январе 2023-го. Это все еще меньше 8% по программе льготной ипотеки и 6% по программе семейной, но последствия уже видны. Если в январе падение продаж можно было списать на сезонность, то снижение в феврале относительно января по московскому региону явно сигнализирует о проблемах с платежеспособным спросом.

Теперь ЦБ думает ввести «стандартизированную ипотеку» и ограничить банкам возможность снижать ставку ниже определенного уровня. Но данные по ипотечному портфелю говорят, что фактический платеж по ипотеке почти в два раза выше, чем обязательный. Поэтому россияне вполне в состоянии переварить полную отмену субсидируемой застройщиками ипотеки, более того, у них все еще останется запас для досрочного погашения.

Однако сокращение этого запаса уже вынуждает многих покупателей отложить покупку жилья. Поэтому застройщики изобретают очередные ноу-хау: например, предлагают квартиру за 1 рубль в месяц при первоначальном взносе от 30%.